Renteloze leningen bij overdrachten patrimonium

De overdracht van onroerende goederen om woonmaatschappijen te vormen zal voortaan gefinancierd kunnen worden met een nieuwe renteloze lening. Zowel woonmaatschappijen

als SHM’s komen hiervoor in aanmerking.

 

Deze renteloze lening kan aangegaan worden zowel voor de verwerving van sociale huurwoningen, als voor de verwerving van onbebouwde percelen of bebouwde percelen die nog niet werden ingezet in de sociale huisvestingssector en die geschikt zijn voor de realisatie van een sociaal woonproject. Indien huurwoningen worden overgedragen dan is een renteloze annuïteitenlening mogelijk, voor onbebouwde percelen of bebouwde percelen die nog niet werden ingezet in de sociale huisvestingssector en die geschikt zijn voor de realisatie van een sociaal woonproject zal dit een renteloze bulletlening zijn. Het gaat met andere woorden over de verwerving van eigendoms-, erfpacht- of opstalrechten op sociale huurwoningen en onbebouwde percelen of bebouwde percelen die nog niet werden ingezet in de sociale huisvestingssector en die geschikt zijn voor de realisatie van een sociaal woonproject. Let wel: gaat het om de verwerving van een erfpacht- of opstalrecht, dan kan de woonmaatschappij enkel in de volgende gevallen een renteloze lening opnemen:

• De overdrager is een lokaal bestuur en op het betrokken onroerend goed rust geen openstaand saldo meer van een lening die is gesloten bij de VMSW, het Financieringsfonds of Vlabinvest apb.

• De overdrager bezit alleen de erfpacht- of opstalrechten op het betrokken onroerend goed.

De looptijd van de renteloze annuïteitenlening bedraagt minimaal 20 jaar en maximaal 33 jaar. De initiatiefnemer kan de looptijd afstemmen op de resterende looptijd(en) van de

lening(en) die samen met de onroerende goederen overgedragen zullen moeten worden.

De looptijd van de renteloze bulletlening bedraagt maximaal 10 jaar. Na het doorlopen van het programmatieproces en bij toewijzing op het Jaarbudget kan deze bulletlening worden omgezet naar een FS3-annuïteitenlening, indien het onroerend goed door de overdragende partij na 2008 werd verworven.

Merk in dit verband op: U kunt geen FS3-lening krijgen voor onroerende goederen die u voor 1 januari 2008 heeft aangekocht. Voor latere aankopen is dit wel mogelijk. Voor een grondaankoop gebeurt de omzetting van een marktconforme lening naar een FS3-lening bij de start van het bouwproject.

 

Bij de vorming van de woonmaatschappijen of de voorbereiding ervan worden veel onroerende goederen overgedragen. Als u gronden verwerft tegen een vergoeding in aandelen, kan er geen omzetting gebeuren naar FS3. Daarom wordt ook expliciet verhinderd dat een omzetting naar FS3 mogelijk zou zijn wanneer u een grond van een andere woonactor overkoopt. Als een grond dus in eigendom was van een SHM vóór 1 januari 2008, kan voor het grondaandeel geen FS3-leningsopname gebeuren, ook niet wanneer u die grond later dan 1 januari 2008 hebt overgekocht van een andere SHM of woonmaatschappij.

 

Het bedrag waarvoor de woonmaatschappij een renteloze lening kan krijgen is gelijk aan de overdrachtsprijs verminderd met het bedrag van de nog openstaande leningen enerzijds en de verkregen subsidies die bijdroegen tot de marktwaarde van de onroerende goederen anderzijds. Tot deze subsidies worden voorlopig enkel de REG- en VKF-subsidie gerekend.

 

Voor de verwerving van andere onroerende goederen (die dus niet geschikt zijn voor sociale huisvesting) is er geen renteloze lening mogelijk. Woonmaatschappijen en SHM’s kunnen hiervoor wel de bestaande marktconforme leningen bij de VMSW gebruiken.

 

De aflossingslasten van de renteloze leningen die u aangaat om sociaal woonpatrimonium te verwerven van lokale besturen, de VMSW en het VWF om uw woonmaatschappij te vormen, komen ook in de uitgaven van de GSC-berekening. Andere overdrachten van SHM’s of woonmaatschappijen naar andere SHM’s en woonmaatschappijen kunnen dus niet meegenomen worden in de GSC.

 

Het bedrag van de aflossingslasten wordt wel beperkt tot de aflossingslasten van een lening die beperkt wordt tot de venale waarde, rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van SHM’s en woonmaatschappijen, waarvan de openstaande leningen bij de VMSW, Vlabinvest apb en verkregen subsidies die uitsluitend hebben bijgedragen tot de marktwaarde worden afgetrokken.

 

Daarom wordt aangeraden om de schatting van sociale huurwoningen van lokale besturen steeds door Vlabel te laten uitvoeren. De aanvraag voor zo’n schatting hoeft voor deze woningen niet via de minister van Wonen te verlopen, maar kunt u rechtstreeks aanvragen via schatting.woonmaatschappij@vlaanderen.be.

De regelgeving voorziet dat de commissarissen van Vlabel eigenlijk pas schatten op verzoek van de minister, wanneer een van de partijen aantoont dat een overdracht via herstructurering niet mogelijk is én dat de partijen geen overeenstemming bereiken over de overdrachtsprijs. Omdat sociale huurwoningen van lokale besturen niet via herstructurering kunnen worden overgedragen én omdat de financiële gevolgen van de aankoop sowieso beter beheersbaar zijn wanneer zeker is dat de lening niet hoger ligt dan de venale waarde, rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van sociale huisvestingsmaatschappijen (waarvan openstaande VMSW-leningen en subsidies worden afgetrokken), is geen voorafgaande tussenkomst van de minister nodig.